За землю под домом надо сражаться!

Абсурдная ситуация, когда законодательно земля под многоквартирными домами передана частным лицам, перерастает в катастрофу. Аппетиты землевладельцев растут, владельцы квартир получают счета за аренду земли за предыдущие годы, когда они и знать и знали, что их дом стоит на чьей-то земле. Вместе с тем растет и противодействие жителей… «СУББОТА» собрала факты, которые помогут владельцам квартир отстаивать свои права перед «земельными баронами».

Оксана ПЕТРЕНКО

Если вы получаете счет за квартиру и в нем есть графа «Zemes noma» — значит, ваш дом стоит на частной земле и вас без вашего ведома сделали арендатором. А тут вдруг стали приходить какие-то непонятные счета с требованием оплатить аренду аж за 2008 год… Что за петрушка такая, что за хозяева земли под домом? Откуда они вообще взялись, если, как говорят старожилы, на месте рижских спальных районов — например, Пурвциемса и Кенгарагса — в 1960-е годы были болота и пустыри?

Своя — не своя квартира

Такие вопросы задают жители, которые вынуждены платить принудительную аренду за землю. А ведь многие получили свои квартиры в советское время, прождав в очереди 20 и более лет. Кому-то повезло вступить в жилищный кооператив и въехать в новую квартиру лет через пять, а затем в течение многих лет выплачивать ее стоимость. Иван НИКИТИН, владелец трехкомнатной квартиры в Кенгарагсе, рассказывая о нежданной аренде, разволновался не на шутку:

— Я работал на строительстве мостов и дорог. Мы с семьей жили в общежитии на Ганибу дамбис. Комната без удобств, туалет и кухня в конце коридора на восемь семей. Получили квартиру на улице Эдуарда Смилтена, сейчас улица Прушу, лет через 15 — в 1970 году. У нас уже было двое детей — мальчик и девочка, оба ходили в школу, и после смерти отца мама из деревни под Прейли к нам переехала…

Иван рассказал, что свою квартиру они заслужили дважды. В 2000-м ее надо было приватизировать. Сертификатов не хватало, пришлось докупать, потом регистрировать приватизацию, потом заносить в Земельную книгу. За все надо было платить. Люди как будто еще раз получили свои квартиры, но уже приплатив за них новому государству. Теперь квартиры перешли на их собственный баланс, и за каждый винтик и краник надо платить домоуправлению или частному сантехнику.

Они с соседями ждали плановой приватизации дома — то есть с землей, а потом оказалось, что земля не везде обмерена, что не готовы какие-то документы. Это было на рубеже 2000-х. Тогда же появились ограничения на приобретение негражданами недвижимости в черте города. Плановая приватизация так и не закончилась, но стали появляться землевладельцы, а с ними и постыдная для демократического государства так называемая принудительная аренда земли. А это значит ежемесячный оброк с каждой квартиры в пользу землевладельца и снижение ее рыночной стоимости.

— А ведь хозяин земли здесь даже не появляется — ему все равно, что с его землей, лишь бы аренда капала…

Грабёж средь бела дня

Жилому дому в Риге, например, где создано товарищество владельцев квартир, три года назад вдруг пришел счет в десятки тысяч евро за не уплаченную за семь лет аренду. А с чего платить дому, в котором просто живут? Землевладелец передал дело в суд, а суд признал претензии обоснованными. Хоть продавай квартиру, чтобы расплатиться.

А как пострадали любители свежего воздуха и тишины, живущие в собственных квартирах в Юрмале или Межапарке, например! Там владельцам квартир приходят счета из цифр с тремя нулями.

«Раньше мне завидовали, что я живу в Юрмале, рядом с морем. Теперь за однокомнатную квартиру в соснах мне приходится ежемесячно выкладывать дополнительно по 60 евро в месяц — за аренду земли под домом. Эти деньги я могла бы использовать на ежегодный отпуск, ремонт квартиры, а теперь приходится отдыхать у своего моря, а ремонт подождет…»

Сейчас Иван Никитин и другие такие же арендаторы поневоле возмущаются. Готовится закон о выкупе земли, который, с одной стороны, позволит одним махом расстаться с землевладельцем, уплатив ему за землю под домом. Но, с другой стороны, почему они должны платить хозяевам отступные? Как отделить дом от земли?

И таких многоквартирных домов, по информации министерства юстиции, по стране 3677, а это порядка 111 тысяч квартир, или 111 тысяч собственников, выплачивающих принудительную аренду за право жить в своей квартире на чужой земле. Хорошая статья доходов для землевладельцев: минимум расходов при максимуме доходов. Земля продавалась, перепродавалась.

Многие землевладельцы живут за границей и рады были избавиться от земли и налога на нее, не подозревая, что земля не только не требует ухода, но и может приносить такие легкие деньги. Так многие гектары городской земли оказались в руках крупных фирм, которые стали предъявлять счета за аренду за предыдущие годы.

Действовать по закону!

Суды не успевают разбираться с земельными спорами: «земельные бароны» требуют все больше денег, а владельцы квартир, общества, домоуправления отстаивают права владельцев квартир, используя имеющееся законодательство.

— Центр защиты прав потребителей (PTAC) за первые семь месяцев этого года получил 44 заявки от потребителей с просьбой оценить законность требований акционерного общества Pilseetas Zemes Dienests от потребителей оплаты аренды земли. В то же время центр предоставил рекомендации значительному числу жителей, которые обратились в центр по телефону и в электронном виде, — информирует представитель PTAC Санита ГЕРТМАНЕ.

Ситуация затронула не менее 47 жилых домов в Риге, в которых проживают порядка 3000 человек, согласно информации, размещенной на домашней страничке ООО Riigas Namu Paarvaldnieks. Но, по имеющимся в распоряжении PTAC сведениям, пострадали потребители и в Вентспилсе, Лиепае и других городах Латвии, дома которых обслуживают разные домоуправления.

Рассмотрев жалобы и оценив законность требований землевладельца, Центр защиты прав потребителей (PTAC) 7 сентября принял решение о недобросовестной коммерческой практике, осуществляемой акционерным обществом Pilseetas Zemes Dienests. В связи с чем на компанию наложен штраф в размере 50 000 евро и предъявлено юридическое обязательство немедленно прекратить недобросовестную коммерческую практику, сообщается на домашней страничке Центра защиты прав потребителей www.ptac.gov.lv.

В решении PTAC отмечены нарушения, которые признаны недобросовестной коммерческой практикой. Жертвам принудительной аренды земли будет полезно ознакомиться с ситуациями, которые рассмотрел и оценил Центр защиты прав потребителей. В частности собственникам квартир выставлялась плата за аренду земли в сроки, не соответствующие исковой давности коммерческих обязательств, предусмотренной коммерческим законом, а именно — три года с момента возникновения задолженности. Арендная плата взималась за период с 2008 по 2010 год.

Также при расчете аренды за землю нарушается норматив ограничения размера арендной платы, указанный в 40-м пункте переходных правил для закона «О приватизации государственных жилых домов и самоуправления». Так, для расчета арендной платы за 2008 год следует взять за основу арендную плату за 2007 год, а при расчете арендной платы за 2009 год, соответственно, должна быть принята арендная плата за аренду земли за 2008 год и так далее.

В решении центра отмечено, что при расчете арендной платы за землю неправильно учитывается налог на добавленную стоимость (PVN): есть доказательства того, что компания добавила налог при расчете арендной платы за период с 2008 по 2010 год (в дополнение к проценту арендной платы). Тогда как действующее законодательство в период с 2008 по 2010 год не предусматривало для собственников квартир дополнительные платежи за аренду земли, в том числе PVN.

Были случаи, когда землевладельцы требовали двойную аренду. Договоры аренды на период с 1 января 2008 года по 31 декабря 2009 года не были подписаны с владельцами квартир трех жилых домов. Компания заключила договоры об аренде земли на 2010 год с управляющим этих домов в ноябре текущего года. Несмотря на то, что управляющий добросовестно выплачивал аренду, компания предъявила счета за аренду земли за 2010 год и владельцам квартир.

Также в практике компании была ситуация, когда плата за аренду земли была незаконно передана внесудебному сборщику долгов. Согласно закону лицу или фирме, предоставляющим услуги по взысканию долгов, для этого необходима правовая основа, а также информация о типе сделки, заключенной компанией и владельцем квартиры, дате заключения и предмете сделки, отчет о задолженности.

Поскольку договоры аренды земли не были заключены на рассматриваемый период, а также не было принято соответствующее постановление суда, действия компании с угрозами в отношении владельцев квартир о включении информации о долге в кредитную историю и передаче их долгов специалистам по взысканию считаются недобросовестной коммерческой практикой.

В решении PTAC отмечено, что потребителям была предоставлена вводящая в заблуждение информация о существовании конкретного прецедентного права. Отправляя владельцам квартир сообщения о долге за аренду земли, компания указывала ссылку на домашнюю страничку, где была размещена тенденциозная информация о прецедентном праве решения споров об арендной плате. PTAC обращает внимание на тот факт, что суды по искам об оплате аренды земли принимали разные решения, и прецедентное право о сроках давности в этой области не было установлено.

Принять за основу

Пока законодатели готовят законы в сфере принудительной аренды земли, изучим советы, которые можно извлечь из этого решения PTAC. Если у потребителя появились сомнения относительно платы за аренду земли и по этому вопросу нет решения суда, Центр защиты прав потребителей рекомендует:

V Проверить, кто был владельцем квартиры в течение периода, за который требуют уплату аренды. Если в это время владельцем квартиры был другой человек, вам платить за аренду земли за данный период не нужно.

V Связаться с управляющим домом, чтобы узнать, внесена ли арендная плата за землю.

V Проверить, не включен ли PVN в счет за аренду земли за период с 1 января 2008 года по 31 декабря 2010 года, а также учтены ли при расчете платы за аренду земли установленные законом ограничения.

V Учесть, что в вопросе оплаты аренды земли существуют временные ограничения для коммерческих сделок.

Как рекомендует PTAC, эти аргументы владелец квартиры может предъявить суду, если землевладелец потребует оплаты счетов в судебном порядке. В таком случае суд оценит и их.

— Если же потребитель не предоставит объяснение суду, суд примет решение на основании информации, которая будет в его распоряжении, — то есть той, которую предоставил владелец земли, — уточняет Санита Гертмане. — Если же судебное решение уже вступило в силу, поздно приводить аргументы и придется выполнять решение суда…

Бороться и не сдаваться!

Инициатива приветствуется

Бывает и так, что обслуживающей организации — фирме или домоуправлению — недосуг спорить с землевладельцем, а может, и того хуже — у них свои общие интересы. Тогда просьбы и жалобы жителей остаются без ответа. Так, жительница рижского района Плявниеки пожаловалась, что их дом платит за слишком большой участок земли, который их дому не нужен:

— Это частная земля, а мы платим хозяину за пустырь за домом. А еще его убирает наш дворник, которому зарплату платит тоже не землевладелец, а наш дом. Ни управляющий, ни председатель общества владельцев квартир никак не реагируют на эту ситуацию, а наоборот, запугивают нас: дескать, если мы начнем спорить с хозяином земли, он нам повысит арендную плату…

Что посоветует юрист тем домам, кому не повезло с управляющим? Как им бороться с аппетитами землевладельцев?

— Нужно обращаться к квалифицированному юристу, и непременно к тому, который работает именно в этой области, потому что здесь много таких тонких вопросов, которые не сразу видны на поверхности, — советует директор юридического бюро «Гелиос» Владимир ВАСИЛЬЕВ. — Может прийти и один житель дома — на консультацию, а потом рассказать соседям о том, что услышал. Уверен, появятся единомышленники, те, кому не все равно, кому и за что платит дом. И дальше соседи будут вместе выступать за уменьшение функционального участка земли вокруг дома. Чаще всего бывает так, что приходит инициативная группа дома — человек пять-шесть, готовится пакет документов к суду. Потом активное меньшинство поднимает большинство. Значительная часть вопросов об аренде земли решается в суде, и сейчас в отношениях с землевладельцами наметился перелом: очень помогает решение Центра защиты прав потребителей…

Юрист рассказал, что у клиентов много вопросов по поводу срока требований арендной оплаты. Владельцам квартир приходят счета за 2008, 2009, 2010 годы. Если управляющий знает нюансы, он сразу отреагирует на ситуацию.

— Но и самим жильцам надо внимательно смотреть, кто присылает счета. Если владелец земли лицо юридическое, для него срок давности коммерческих сделок — три года. То есть счета за предыдущие годы недействительны. Если же собственность принадлежит частному лицу, здесь давность установлена 10 лет, и они пока в силе. Хотя и тут можно поспорить…

Закон обязывает владельца поступать со своей собственностью как рачительный хозяин. Но если ты 10 лет не выставлял счет арендаторам, то, спрашивается: как же ты заботился о своей собственности? Юрист советует использовать такой просчет землевладельца и предложить снизить арендную плату или уменьшить сумму задолженности.

(врезка 1)

«Таких многоквартирных домов по стране 3677, а это порядка 111 тысяч квартир, или 111 тысяч собственников, выплачивающих принудительную аренду за право жить в своей квартире на чужой земле…

(!) Подробнее — на домашней страничке Центра защиты прав потребителей

www.ptac.gov.lv

Похожие публикации