Советы из первых рук

Многие десятки тысяч рижан не имеют собственного жилья и вынуждены его снимать. Эти правовые отношения неминуемо сопровождают различные юридические нюансы, которые надо знать, чтобы не наломать дров и не поступить в ущерб себе. Эти тонкости разъясняет председатель столичной управы по найму жилья Нарине Абагян-Шиц.

Квартплата выросла втрое… Что делать?

— Если квартиросъёмщик неожиданно получил очередной счёт, из которого следует, что наём квадратного метра стоит, к примеру, не один евро, а целых три, то в первую очередь надо заглянуть в договор найма, заключённый с наймодателем. Если в соглашении не оговорён порядок пересмотра квартплаты, ситуацию регулирует ст. 13 закона о найме жилых помещений. Она гласит (цитирую): «Если договором найма жилого помещения предусмотрена возможность повышения платы за наём жилого помещения, наймодатель по меньшей мере за шесть месяцев письменно предупреждает нанимателя о её повышении, если только договором не установлено иное. В предупреждении указывают причину и финансовое обоснование повышения платы за наём. Споры, возникающие в связи с изменением найма жилого помещения, разрешаются судом…»
Как видим, наймодателю необходимо пояснить причину взвинчивания квартплаты. Причиной может быть, к примеру, повышение расходов на обслуживание дома. В таком случае хозяин квартиры (дома) должен (повторяю!) письменно пояснить жильцу, какие такие дополнительные расходы по содержание своей недвижимости он в последнее время несёт.
Если наниматель считает, что цена за проживание в квартире повышена необоснованно, он должен вступить в спор с наймодателем. Ведь если жилец станет молча продолжать платить по-старому, позже ему в суде будет трудно доказать своё несогласие с повышением. Поэтому своё мнение до хозяина квартиры (дома) следует донести письменно. Лучше всего при посредничестве почты, отправив своё мнение заказным письмом с описью его содержимого. Чек, подтверждающий факт отправки такого письма, следует сохранить.

Типовые ошибки квартиросъёмщиков

— Первая ошибка — едва получив сомнительный счёт, жилец сразу спешит в банк и оплачивает его в полном, то есть взвинченном размере. С советских времён многие не привыкли быть должниками. И когда в итоге он добирается до управы, чтобы получить у нас консультацию, нам остаётся только развести руками: раз счёт оплачен, наниматель жилья таким образом выразил согласие с тем, чтобы платить впредь за пользование жильём по повышенной цене…
Вторая ошибка — не получив никакой реакции от наймодателя на своё несогласие с новой квартплатой, жилец перестаёт платить вовсе. Нельзя допустить задолженности за полученные услуги! Надо платить хотя бы в прежнем размере. И если владелец жилья спустя год придёт в суд с иском о взыскании с жильца задолженности из-за разницы в новых счетах и оплатой по старым тарифам, ни один суд в мире не выдаст истцу положительное решение. Потому что вторая сторона не была предупреждена о повышении за шесть месяцев вперёд, не было выдано финансовое обоснование новой цены…

Управа по найму как посредник в конфликтах

— Согласно закону о найме жилищных помещений управа по найму жилья создана Рижской думой, чтобы не доводить споры до суда, примирять стороны за круглым столом. Часто достаточно объяснить каждой из сторон, где согласно закону пролегает граница их прав и обязанностей, и стороны уходят от нас примирёнными.
В подавляющемся большинстве споров, которые доходят до нашей управы, мы гасим их в своих стенах, и дело до судов не доходит.

Щит от брутальных выселений

— Жилец приходит с работы домой, а дверь квартиры опечатана. Или пенсионерка, возвратившись с похорон своей подруги, обнаружила на входе в своё жилище новую металлическую дверь. Что делать?
— Сейчас такие ситуации случаются реже, чем три года назад. Тогда каждый день к нам приходили за помощью наниматели квартир, купленных в так называемые «тучные времена». Спекулянты, бравшие астрономические кредиты, не смогли расплатиться с банками, а последние выставляли ипотеку на аукцион. Новые хозяева, обнаружив в приобретённых стенах нанимателей жилья, которые обитали на основании договоров со старыми хозяевами, выбрасывали «балласт» как мусор на помойку…
Но согласно ст. 44 закона о найме жилых помещений нельзя выселить без решения суда даже бродягу, который залез через окно в вашу квартиру. А тогда, в 2010-12 годах, массовый захват квартир вместе с жильцами , что самое прискорбное, «крышевало» государство. Его институт — судебные исполнители, — вводя по итогам аукциона в права владения недвижимостью покупателя, санкционировали в угоду клиентам выселения нежелательных нанимателей, не имея на то отдельного решения суда об их выселении. Сейчас этому поставлен заслон — не без наших массовых обращений как в Минюст, так и в совет присяжных судоисполнителей… Теперь подобные выселения если и происходят, то строго по инициативе нового домохозяина-перекупщика, ставшего жертвой обмана на аукционе. Продавец по понятным соображениям скрывает, что в выставленной на торги его недвижимости на законных основаниях обитают люди: куш будет намного меньше. Ну а новый приобретатель, не желая ходить по судам с выселенческими исками, пускает в ход коварство и лом…
Первый совет в такой ситуации: не подписывать никаких бумаг, которые подсунет владелец жилья. Второе — зафиксируйте факт произвола. Для этого следует вызвать государственную полицию. Она, несмотря на жёсткие предписания на сей счёт самого омбудсмена, всячески уклоняется от принятия в работу таких вызовов. Тогда пусть хотя бы муниципальная полиция приедет и составит протокол, в котором укажет, куда вывезены ваши вещи. И после этого надо бежать к нам в управу…
Если вместе с вещами канули в неизвестность и документы, в том числе и договор найма, восстановить такой документ можно, если жертва была клиентом службы социальной помощи (как малоимущее лицо получало квартирные пособия), если она обращалась к нам за решением споров с прежним хозяином и т. д. Но бывает, что договор не представляется возможным восстановить. В суд без этого документа за восстановлением прав найма на «захваченную» квартиру не пойдёшь…
В таких случаях весьма пригодился бы публичный регистр договоров найма, где в обязательном порядке брались бы на учёт все подобные сделки. О необходимости такой официальной институции идёт речь со времён атмоды. Но важную проблему заболтали в бесконечных дискуссиях о том, кому поручить этот участок: земельной службе, самоуправлению или службе госдоходов. Думается, нельзя дальше тянуть с принятием волевого политического решения…

Не пряником, так кнутом

— Управа по найму — единственная в столице структура, которая вправе вести административное делопроизводство, если домохозяин сознательно доводит свою недвижимость до аварийного состояния, отрубает жильцам тепло и воду…
В этом случае квартиросъёмщикам надо срочно обращаться к нам. Мы ведём расследование, добываем доказательства вины наймодателя и передаём собранные материалы в административную комиссию Риги для привлечения виновных лиц к административной ответственности. Комиссия определяет меру ответственности, если сочтёт вину доказанной. Максимальный штраф предусмотрен для физических лиц в размере 1400 евро, для юридических лиц — в 14 000 евро.

Если отключили электричество

— Пока электроснабжение квартиры не считается основной услугой и за отключение жилища от неё не предусмотрена административная ответственность. Хотя электричество не менее важно, чем вода. Без света, холодильника, телевизора, утюга жильца обрекают в начале XXI века на пещерный образ жизни. Мы неоднократно обращались с такими ходатайствами в Сейм и Минэкономики, но не были услышаны.
Чтобы обезопасить себя от энергоблокады, в договоре найма надо указать, что снимаете квартиру с конкретными услугами, в том числе с электричеством. И тогда в случае, если вы станете жертвой «электрического» произвола, у вас будут основания просить у суда компенсации за причинённые неудобства. Но с одной оговоркой: искать защиты от такого произвола можно, если у вас нет задолженности за электричество.

Наши двери открыты для всех…

— Управа по найму жилья существует более двадцати лет. Наша задача — просвещать людей в области правовых отношений, возникающих вокруг найма. Ежедневно к нам идут не только квартиросъёмщики, но и собственники квартир из жилищных кооперативов и домов, где созданы общества владельцев квартир. И им приходится сталкиваться с сомнительными счетами от управляющих, с отсутствием основных коммунальных услуг… Мы никому не отказываем в оказании правовой помощи. Если даже перед нами открывается ситуация, в которую мы напрямую не может вмешаться в силу своей ограниченной компетенции, мы всё равно предоставим посетителю пошаговый сценарий действий, который поможет найти решение проблемы…

Вопрос — ответ: короткой строкой

— Хозяин дома просит наряду с платой за наём (iire) плату за обслуживание дома (apsaimniekossana). Вправе ли он это делать?
— Согласно закону о найме жилых помещений наниматель жилья вносит только плату за наём помещения. Она же состоит из двух частей: экономически обоснованной платы за обслуживание дома и прибыли домовладельца. Хозяин не вправе просить дважды деньги за одну и ту же услугу — обслуживание дома. Это очень распространённое злоупотребление. Не позволяйте залезать себе в карман! Приходите к нам, мы поможем вам пресечь дублирующие платежи…

— Насколько большой может быть прибыль наймодателя в составе квартплаты?

— Ни в одном законе это не оговорено. Если нет согласия между сторонами, а аппетиты домохозяина, с точки зрения жильца, вне пределов разумности, точку в этом вопросе поставит только суд.

— Почему налог на недвижимость выставляют нанимателям, а не собственнику недвижимости?

— С 1 сентября 2010 года вступили в силу поправки к закону о найме жилых помещений, которые предусматривают выставление в счетах налога на недвижимость отдельной строкой. До принятия поправок этот обязательный платёж (так он трактуется в упомянутом законе) являлся составной частью платы за наём. Думаю, что законодатель правильно поступил, сделав платёж самостоятельной строчкой в квитанциях. Кадастровая стоимость недвижимости ежегодно пересчитывается земельной службой. И вгонять тем самым наймодателя в хлопоты, связанные с изменением величины платы за наём (поскольку изменилась величина налога), вряд ли было разумно. Ну а платит жилец налог хозяину недвижимости потому, что пользуется благами его квартиры. Это способ возмещения. В конечном счёте погашает налог, конечно же, собственник…

— У дома или квартиры появился новый хозяин, который настаивает на перезаключении договора найма на новых условиях. Вправе он это делать?

— В ст. 13 закона о найме жилых помещений говорится: «Условия договора найма жилого помещения могут быть изменены по письменной договорённости нанимателя и наймодателя…» То есть договор на новых условиях может быть перезаключён, если на это согласен сам жилец.
Хочу предостеречь от типовой ошибки. Наши люди часто не глядя подмахивают проекты договоров, объясняя это тем, что они составлены на латышском, которого в полной мере не знают. Затем прибегают к нам с плачем: «Домохозяин меня обманул… Согласно этому договору я должен через две недели покинуть квартиру…» А когда мы приглашаем к себе «обманщика», тот правомерно заявляет в ответ: «Я жильца не обманывал. Я ему давал для ознакомления текст, прежде чем он подпишет его».
Перед тем как поставить росчерк, не помешает не только проект договора, но и сам закон о найме жилых помещений почитать. Чтобы знать, каков предел прав и обязанностей жильца и наймодателя. Не можете понять какие-то параграфы — приходите к нам на консультацию.

— Надо ли в таком случае в оговорённый срок освобождать помещение?

— Принудительно можно выселить из квартиры только при наличии вступившего в силу решения суда.

Похожие публикации