Анализ рынка недвижимости и прогнозы на будущее дает наш эксперт, специалист по недвижимости Сергей Цоя.
— Долгое время рынок недвижимости предоставлял возможность многим неплохо зарабатывать. А когда начался его бурный рост в 2001 году, так не спекулировал только ленивый. Однако нежданно-негаданно все закончилось крахом, а многие дельцы стали банкротами.
Цены на квадратные метры к 2007 году выросли до небес, а потом, в 2008-м — первой половине 2009-го, упали в разы. Тогда же резко снизилась и деловая активность на рынке.
В то же время казалось, что пройдет пара лет и все вновь будет по-прежнему.
Но прошло три года, а ситуация не меняется, и это несмотря на то, что в экономике стали ощущаться некоторые позитивные сдвиги (в стране стала уменьшаться безработица и пр.). Возникает вопрос: так в чем же дело и когда наконец недвижимость в Латвии возродится?
Ответ на этот вопрос вовсе не лежит на поверхности. Необходимо разобраться, что способствует активности на рынке недвижимости и что мешает его возрождению.
Факторы роста
— Важнейшим моментом является доверие к рынку недвижимости (то есть уверенность в том, что вложенные деньги не пропадут). В этой связи хочется вспомнить, что еще недавно большинство людей были уверены, что недвижимость не только не будет дешеветь, а наоборот — будет без конца дорожать, а любые инвестиции в нее — верный способ получить хороший доход. Такую уверенность поддерживали мировой опыт и то, что Латвия стала членом Европейского союза.
С начала 2000-х годов и до кризиса доходы населения Латвии постоянно росли. Складывалось впечатление, что так будет всегда. Лет пять назад правящие мужи Латвии всерьез утверждали, что скоро и в Латвии доходы будут такими же, как в «старых» странах ЕС. Тогда это не выглядело фантастикой.
Покупка домов, квартир, земли была доступна многим. Цены на недвижимость были сравнительно невысокими, а когда начался их рост, открылась возможность довольно легко получить кредит. Банки в середине 2000-х годов буквально соревновались в том, кто привлечет клиентов на более выгодных условиях.
Мало кто проверял реальную платежеспособность клиента. Распространялась практика давать кредит в рост, на будущую стоимость, так как цены на метры все время росли, а люди, заселившись в квартирах и домах, их еще благоустраивали. Кроме того, открывалась возможность рефинансировать долги, то есть увеличивать обязательства и получать новые деньги. За счет этого закрывались старые долги, а часть средств можно было пустить в расход на покупку предметов роскоши (дорогие машины и т. п.).
Тогда никто не беспокоился, что деньги в конце концов придется отдавать.
Стимулировал рост недвижимости и вопрос с хозяйскими домами. Как известно, в результате реформы собственности в 90-е годы масса людей оказалась в денационализированных домах. С 2001 года там началось постепенное увеличение платы за наем, а в 2006 году государственное регулирование в этой области решением Конституционного суда вообще было отменено. Десятки тысяч людей ринулись решать квартирный вопрос, что не могло не сказаться на ценах на жилье.
На рынок недвижимости влияют как экономические, так и психологические факторы (том числе слухи, стереотипы и др.).
А что сегодня?
— Что же мы видим? Обвал цен стал для многих шоком, многие из-за этого стали банкротами. В то же время в некоторых богатых странах (например, в США) цены на недвижимость продолжают падать. Былого энтузиазма и уверенности, что недвижимость — это надежное вложение, у людей нет.
Возможность получить кредит в банке не очень велика. Как только начался кризис, банки сократили кредитование. Доходы людей резко упали. Политики не обещают светлого будущего — наоборот, мы слышим разговоры о необходимости консолидации бюджета, что означает новое повышение налогов, снижение зарплат и другие непопулярные меры.
Масса людей вынуждена была уехать на заработки в другие страны. Про наши катастрофические показатели с демографией и говорить не приходится. Когда население сокращается, с чего же быть ажиотажу в недвижимости?
Позитивные сдвиги в экономике происходят слабо и мало влияют на ситуацию. Те, кому удалось пристроиться на работу, зачастую обеспечили себе лишь весьма скудное проживание. Накопить деньги мало кому удается.
Однако жизнь продолжается, создаются и распадаются семьи, кто-то рождается, кто-то умирает. Движение на рынке просто не может не происходить, а его почти нет. Были лишь небольшие всплески (осень 2009-го — начало 2010-го)…
Так почему же рынок недвижимости не восстановится хотя бы на уровне второй половины 90-х годов?
Полагаю, тут влияет один важный фактор. Цены остаются сравнительно высокими и неадекватными теперешней экономической ситуации. В конце 90-х годов двухкомнатная квартира в спальном районе Риги стоила около 10 тысяч долларов, а сейчас этот показатель в два с половиной раза выше.
Думаю, рынку недвижимости не дали возможности просесть до его естественного дна. Банки, накопившие большие активы (множество отобранных у должников объектов), были крайне не заинтересованы в его дальнейшем падении. Предполагаю, что стали создаваться искусственный дефицит и распускаться ложные слухи о скором новом взлете цен на квадратные метры. На чем это основывалось, непонятно, но действие это возымело.
Многие подумали, что скоро экономика пойдет в гору и все можно будет продать по ценам 2007 года. В результате многие продавцы не выставляют объекты недвижимости на продажу: руководит ими элементарная жадность, за которую они будут наказаны.
В то же время платежеспособных покупателей мало, продать что-либо на рынке сложно. Кредиты банки по-прежнему выдают плохо. Не помогли тут и россияне, для которых открылась возможность в комплекте с покупкой латвийской недвижимости получить еще и вид на жительство в стране Шенгенского соглашения (это дает возможность свободно передвигаться по Европе).
В сознании многих россиян Латвия враждебное государство, поэтому существенного их наплыва не ожидается.
Что будет?
— Похоже на то, что экономический кризис у нас никогда не закончится. А точнее, нас зафиксировали на какой-то определенной высоте и благо, что мы уже не падаем дальше. К тому же ряд стран «старой» Европы на грани банкротства. Все это вовсе не внушает уверенности в завтрашнем дне.
Одним словом, непонятно, что будет дальше, но в то же время цены на недвижимость неадекватно высоки по отношению к доходам населения.
Лиц, могущих запросто вытащить из кармана три десятка тысяч евро, в стране мало. Богатые не будут покупать квартиры в спальных районах. Ну а местные состоятельные люди давно решили свои проблемы с недвижимостью.
Рынок недвижимости находится в таком состоянии, что активность на нем очень невысока. Я почти не знаю людей, которые могли бы прокормиться с маклерской деятельности. Теперешнюю ситуацию я характеризую так: рынок недвижимости в состоянии безнадежно больного организма, которому с помощью современных средств не дают умереть, но и жить он не будет.
Очень похоже на то, что в ближайшие годы не произойдет существенных перемен, а цены будут потихоньку снижаться (если, конечно, не произойдет каких-то катаклизмов в мире, возможны незначительные колебания цен). Точно одно: бурного их роста в ближайшее время не ожидается.
Поддержим доброе дело! Следующая публикация:
Штраф по-итальянски
