В прошлом году Rīgas Namu Pārvaldnieks (RNP) обследовал 300 балконов и констатировал аварийное или предаварийное техническое состояние у трети из них

В наступившем году в 70 рижских домах пройдут работы по укреплению или демонтажу балконов. Общая картина в городе неизвестна, так как далеко не все дома обслуживает муниципальное предприятие. О том, как город решает проблему балконов и лоджий, в том числе их остекления, и что обязаны делать сами жильцы, рассказывают представители RNP Александра Цимбале и Павел Семенов и глава Рижского строительного управления (далее — стройуправы) Ингус Вирцавс.

Запомните: застеклять балкон ни при каких условиях нельзя. Остекление лоджий допустимо только при соблюдении определенных правил.

В соответствии с законом о квартирной собственности несущие конструкции лоджий и балконов (в том числе перила и фасадные стены дома) — это общая собственность, в равной мере принадлежащая всем хозяевам квартир, поэтому любые изменения этих элементов нужно согласовывать с соседями.

Один из немногих вопросов, который владельцы могут решить самостоятельно, — как использовать территорию выступающих за пределы квартиры квадратных метров, не захламляя их.

1. Хотим застеклить лоджию

Действует ли амнистия для «старого остекления»?

История жилищного фонда нашей страны такова, что в 1990-е годы лоджии застекляли кто как хотел. Был энергетический кризис, и казалось, что остекление делает квартиры чуточку теплее. В итоге хаотичное и разнообразное остекление лоджий обезобразило фасады и без того мрачных массивов типовых многоэтажек. «Прошло 25 лет, отопительного кризиса давно нет. Сегодня желание застеклить лоджию — это желание защитить свое пространство от пыли и шума. И если мы посмотрим на новые проекты, то стройуправа придерживается простых правил: дизайн всего дома должен быть единым — мы не разрешаем, чтобы одна лоджия была застеклена, а другая нет. В старых домах остекление необходимо проводить по единому проекту. Иначе меняется весь облик дома и нарушается эстетика города», — объясняет Ингус Вирцавс. Наличие согласованного проекта в доме не обязывает всех собственников квартир застеклять лоджии, но заметно упрощает этот процесс для всех желающих.

К сожалению, решение об амнистии для «старых» застекленных лоджий, предложенное некогда Рижской думой, повисло в Кабинете министров — его так и не утвердили.

«Да, это незаконное остекление, но мы не принуждаем жильцов убрать старые конструкции. Если нет жалоб и соседи не возражают, то какое-то время, если нет опасности, они еще могут простоять», — пояснил глава стройуправы.

Однако это обстоятельство не отменяет требования: любое «свежее» остекление лоджии нужно согласовывать со стройуправой. «Причем у первопроходца (того, кто первый в доме заказал разработку проекта и получил согласование) кроме преимущества есть и определенные трудности. Он может выбрать дизайн, однако именно ему придется пройти долгий путь от разработки проекта до его реализации. Если в доме есть утвержденный проект остекления лоджий (узнать о его существовании можно если не у соседей, то в стройуправе), то путь становится легче — можно застеклить лоджию по образцу», — отметил Ингус Вирцавс. Обратите внимание: остекление лоджии не обязательная работа по обслуживанию дома — а значит, разработку проекта и сами строительные работы оплачивает собственник квартиры. Накопления дома можно использовать в том случае, если общность собственников приняла соответствующее решение и работы будут проведены во всем доме.

Кстати, благодаря упрощенной схеме, когда весь путь необходимо пройти только для первой лоджии, собственники квартир стали чаще выполнять легальное остекление. В этом году стройуправа получила 70 заявлений на остекление.

Как согласовать проект остекления лоджии?

Как уже упоминалось, для начала необходимо разработать проект с сертифицированным архитектором и проектировщиком. Кроме того, заручиться поддержкой соседей — собственников квартир, которые не возражают против конкретного визуального и технического решения. Чтобы собрать 50 процентов + один голос владельцев квартир, можно организовать собрание или провести опрос. После согласования выбирается исполнитель работ.

Если у дома уже имеется утвержденный проект остекления лоджии, изменить его нельзя. Следующий собственник, желающий провести остекление, должен будет сделать идентичную лоджию.

Важно! Перед реализацией проекта остекления управляющая компания — например, RNP — должна обследовать дом и дать свое заключение о состоянии конструкции.

Согласование проекта происходит бесплатно, необходимо уплатить только пошлину. А вот разработка проекта и сами работы по остеклению — полностью платная услуга, осуществляемая частными компаниями. Самоуправление и обслуживающие компании услугу остекления не предоставляют.

«В любом случае, перед остеклением советую жильцам подумать, нужно ли это делать. Ведь если дом проектировался без стекол — значит, дополнительные окна станут для него нагрузкой, изменят облик не только дома, но и всего квартала. И чаще всего остекленные лоджии постепенно превращаются в склад вещей, чего делать категорически нельзя!» — добавил руководитель Рижской строительной управы.

2. Балкон может упасть

Как понять, что балкон находится в плохом техническом состоянии?

«Балконы и лоджии рижских многоэтажек находятся в разном техническом состоянии; все зависит от срока эксплуатации, года постройки дома, его серии, качества материалов и даже уровня ответственности и мастерства строителей. Балконы открыты и подвергаются постоянному воздействию окружающей среды — постепенно происходит окисление металлических конструкций и разрушение бетона», — рассказывает руководитель учебной части RNP Александра Цимбале.

Распространенный вопрос от жильцов квартир без балконов и лоджий: зачем нам вкладываться в ремонт у соседей, если своего балкона или лоджии у нас нет? По закону о квартирной собственности балкон — общая собственность всех владельцев квартир дома. Поэтому при ремонте или демонтаже этих элементов фасада финансовая ответственность ложится на плечи всех собственников квартир дома. И о любых манипуляциях нужно договариваться с соседями.

В прошлом году специалисты RNP обследовали 300 балконов, третья часть — около 100 — находится в аварийном или предаварийном состоянии. «Сейчас собственникам квартир предоставлены сметы ремонтных работ на следующий год. И по 70 адресам в 2019 году мы планируем ремонтировать именно балконы. Важно знать: если имеется хоть один балкон в предаварийном состоянии, ремонтировать будут все балконы в доме», — делится цифрами представитель RNP Павел Семенов.

Он поясняет, что по закону домоуправление проводит визуальное обследование балконов и лоджий каждый год, а углубленное техническое обследование — не реже раза в десять лет. Невооруженным глазом специалисты могут увидеть трещину в стене, открытую арматуру, отвалившийся кусок бетона, поврежденные перила.

Техническое обследование, экспертизу износа могут (да и должны) заказать сами собственники квартир, обратившись к управляющей домом компании. «Регулировать процесс жильцы должны сами, они владельцы, и никто другой не обязан следить за состоянием балконов и лоджий — за это полную ответственность несут собственники квартир», — уточняет Ингус Вирцавс.

«Сейчас реализуется программа Рижской думы по софинансированию ремонтных работ в многоквартирных жилых домах в размере до 50 процентов общей сметы. По условиям этой программы Рижская дума может принять финансовое участие в восстановлении и ремонте балконов и лоджий», — разъясняет Александра Цимбале.

Можно ли ремонтировать балкон самостоятельно?

Если не затронуты несущие конструкции, ремонт балкона можно провести самостоятельно. Но очень ограниченно: что-то подкрасить, починить. Если балкон становится опасным, его ремонт нужно поручить обслуживающей компании. Она составляет смету: какие материалы и работы можно предложить жильцам, решает, что нужно сделать, чтобы можно было эксплуатировать балконы дальше.

Если балкон уже в аварийном состоянии?

Если балкон признан аварийным, нужен технический проект по восстановлению или демонтажу конструкции. Собственники квартир могут дать полномочия на разработку проекта управляющей компании. Например, в тех домах, которые обслуживает RNP, управляющая компания готова заказать проект и организовать работы, а собственники должны обеспечить финансовую часть. Владельцам квартир не возбраняется самостоятельно найти проектировщика и исполнителя работ и заключить с ними трехсторонний договор.

3. Желаем покрасить стены на балконе или лоджии в синий цвет

Если хочется сделать косметический ремонт?

Красить фасадную стену на балконе (или лоджии) нельзя. «Были случаи, когда дом зеленоватых оттенков, а стена — синего цвета. Это выглядит ужасно! Если перила балкона металлические и кто-то решил закрыть их декоративными панелями, такой вопрос всегда нужно решать с экспертами», — отмечает Ингус Вирцавс.

Александра Цимбале напоминает всем владельцам квартир: «Не стоит хранить на балконе старые холодильники, велосипеды. Даже тяжелые цветочные горшки с землей могут быть лишней тяжестью».

Дизайн всего фасада, а не отдельных его частей нужно утверждать в стройуправе. Другие работы — например, перестелить пол, покрасить подоконники или поменять окна — можно делать без разрешения стройуправы.

Как следить за состоянием лоджий?

Лоджии менее прихотливы, нежели балконы. Их основная проблема — передняя панель. Очень часто она приходит в аварийное состояние: разбалтываются крепления, стыки сварки ржавеют, разрушается сам бетон. Перила могут вывалиться, а этого допускать нельзя.

«Если на лоджии есть старые стеклоконструкции, рекомендуется от них избавиться. Инспекторы стройуправы у балкона или лоджии не дежурят, их можно увидеть только тогда, когда поступает жалоба от жильцов, соседей или снаружи видно, что что-то отваливается. Допустим, управляющая компания сообщает о плохой технической ситуации. Но следить за лоджиями и заказывать техническое обследование, повторюсь, должны сами жильцы. История с остеклением очень тяжелая, и трудно сразу весь город сделать красивым. А обойти весь город не хватит инспекторов», — сетует Ингус Вирцавс.

Хотим сделать лоджию частью комнаты

Здесь — никакого самоуправства! «Проводить такие работы самостоятельно — с переносом батарей, стен, окон и утеплением без технического проекта незаконно, потому что подобные действия могут привести к серьезным последствиям. Но замечу, что есть такие проекты, которые позволяют объединять помещения. Поэтому для начала за консультацией нужно обратиться к сертифицированному архитектору, инженеру, техническому специалисту», — отметил Ингус Вирцавс.

(Riga.lv.)

«По закону домоуправление проводит визуальное обследование балконов и лоджий каждый год, а углубленное техническое обследование — не реже раза в десять лет. Невооруженным глазом специалисты могут увидеть трещину в стене, открытую арматуру, отвалившийся кусок бетона, поврежденные перила.

«Проводить работы с переносом батарей, стен, окон и утеплением без технического проекта самостоятельно незаконно, потому что подобные действия могут привести к серьезным последствиям.

Похожие публикации