В последнее время экономическое положение в Латвии улучшилось: оживилась розничная торговля, люди стали заметно больше тратить на покупки. На этой оптимистической ноте в прессе стали появляться сообщения, что и рынок недвижимости вновь стал расти и возрождаться. Так ли это?

Для начала надо разобраться, в чем же была причина стремительного роста цен на недвижимость в недавнем прошлом.

В начале 90-х годов наши парламентарии приняли ряд законов о возврате собственности владельцам. Началась денационализация многоквартирных домов в исторических частях городов Латвии. В одной только Риге около ста тысяч человек оказалось в хозяйских домах. При этом законотворцы мало позаботились о защите прав нанимателей таких квартир. В начале 2000-х годов началось постепенное повышение платы за наем квадратных метров в этих домах. А в начале 2006 года решением Конституционного суда государственное регулирование вообще фактически было отменено.

Нанимателям предлагалось бороться за свои права самим. При этом не учитывалось то, что многие из них просто не имеют средств на дорогостоящие судебные процессы. Богатые хозяева в этой ситуации, конечно же, оказывались в более выигрышном положении. Все это создало ажиотаж на рынке.

Чем больше повышались цены на аренду, тем большее количество жильцов старалось покинуть свои старые квартиры, в которых они жили с советского времени.

С другой стороны, активность рынку придавало и предстоящее вступление Латвии в Евросоюз. Казалось, что перед страной открывались огромные возможности по экономическому росту. Вот-вот мы заживем, как богатые европейцы. А значит, все будут улучшать свои жилищные условия.

Щедрые кредиты

В этих условиях коммерческие банки стали щедро раздавать кредиты на покупку недвижимости. В итоге цены от года к году стали резко расти и ситуация дошла до абсурда.

Цены в Риге на советские коробки в 2007 году превысили цены на недвижимость в столице богатой Швеции Стокгольме. Из дельцов не спекулировал недвижимостью тогда только ленивый. Казалось, что так будет всегда. ВВП страны в это время также неуклонно рос. При этом у населения стремительно накапливались ипотечные долги. Процветал принцип «Живи в долг, ведь так живет весь цивилизованный мир».

Необходимо отметить, что расцвет рынка недвижимости проходил в условиях снижения количества населения в Латвии. Никакого жилищного кризиса на самом-то деле и не было. Все последние двадцать лет население страны неуклонно снижалось. Поэтому рост цен и развернутое большое строительство нового жилья выглядело противоестественным и искусственно инспирированным.

И вот грянул кризис…

Крах не заставил себя долго ждать. Однако сначала грянули так называемые «меры по борьбе с инфляцией», когда само государство жесткой налоговой политикой стало ограничивать разрастание цен на недвижимость (были введены совершенно грабительские налоги за перепродажу и перезалоги на землю, дома и квартиры).

Несколько позже подоспел мировой экономический кризис, и коммерческие банки перестали выдавать новые кредиты.

В итоге цены за пару лет просели в три-четыре раза и скатились на уровень 2003 года.

В это время жизнь на маклерском рынке вообще почти прекратилась. Большая часть фирм по недвижимости закрылась, многочисленные специалисты остались не у дел. А те, кто накопил запредельные ипотечные долги (часто исчислявшиеся сотнями тысяч евро), начали банкротиться. Точных цифр мы не знаем, но можно предположить, что временами количество злостных неплательщиков кредитов превышало 30 процентов общего количества банковских должников.

Все это нанесло сильный удар по спекулятивному образу жизни и по убеждению людей, что недвижимость есть надежное вложение накоплений. Восстановить доверие теперь вовсе не просто.

Ситуация сейчас

Несмотря на некоторый экономический подъем, активное банковское кредитование под покупку недвижимости в настоящее время так и не возобновилось.

По отношению к доходам подавляющей части рижан цены остаются слишком высокими (по нашему мнению, рынок так и не просел до своего естественного дна).

Мало кто сейчас может выложить пару десятков тысяч евро на покупку 2-3-комнатной квартиры в спальном районе.

Отпугивают клиентов и новые налоговые изменения. Последние пять лет налоговая политика государства вовсе не способствовала росту рынка недвижимости. Политики принимали то такие, то сякие правила взимания денег в пользу государства со сделок с землей, домами и квартирами.

С этого года еще надо подавать декларацию о доходах. Согласно новым правилам, о приобретениях свыше десяти тысяч латов самому надо информировать налоговые органы. Каковы будут последствия таких «самодоносов», непонятно — возможно, придется объяснять, каким это таким непосильным трудом добыты средства.

В то же время жизнь продолжается. Кто-то рождается, кто-то умирает, создаются и распадаются семьи, разъезжаются и съезжаются дети и родители. Поэтому некоторая активность на том же рынке жилья всегда есть и какое-то количество сделок всегда происходит. Это было даже в самый пик кризиса — в первой половине 2009 года.

Однако когда я изредка захожу в регистр собственности — в Земельную книгу, — приходится наблюдать, как там скучают от безделья чиновники. От этой картины вряд ли может сложиться впечатление, что сделок по недвижимости заключается много (в свою очередь, в пик роста рынка в 2006 — начале 2007 года, дабы попасть на прием, приходилось в этих инстанциях просидеть в очереди по нескольку часов).

Что будет завтра

Я долгое время работал в сфере недвижимости — сначала как квартирный маклер, потом в качестве юриста. Не отказываюсь от возможности заработать этой деятельностью и сейчас. Однако таких приработков в данное время практически нет.

Как раз несколько лучше была ситуация в прошлом году, особенно в первой его половине. Когда на рынке происходят какие-то подвижки, я, как правило, их чувствую. Однако в последние полгода этого явно не наблюдалось.

Дабы лучше прояснить ситуацию, на днях поговорил с несколькими коллегами и оценщиками. Они лишь подтвердили мое мнение: реально никакого роста цен на рынке нет. Происходят некоторые подвижки с эксклюзивом (квартирами в престижных районах центра Риги, с домами и дачами в хороших местах Юрмалы и т. п.). В этом сегменте происходит некоторое шевеление. Однако таких объектов мало, и в целом на состояние дел это оказывает незначительное влияние. Да и с чего рынку недвижимости расти?

Активного экономического оживления у нас нет. Большого роста доходов населения также не наблюдается. Большинство людей по-прежнему с трудом сводят концы с концами, а население страны продолжает сокращаться. Ситуация в ЕС тоже не внушает оптимизма.

Непонятно, во что вся эта ситуация выльется. Ясно одно: мировой экономический кризис вовсе не закончился. Север Европы сейчас находится в несколько более выигрышном положении, чем юг. Эта ситуация, наверное, подтянула вверх и нашу многострадальную родину.

Поэтому думается, что тенденция будет идти скорее к дальнейшему застою на рынке недвижимости, нежели к его активизации. Возможно, если экономические проблемы вновь перекинутся на наш регион, начнется новое падение цен на квадратные метры.

Похожие публикации